Quel est le taux d'usure pour un crédit immobilier ?

Lorsque l’on fait face à un courtier ou à un banquier, le terme « taux d’usure » ou « seuil de l’usure » revient très souvent. Ces dernières années, l’actualité immobilière et financière a beaucoup été secouée par cette notion, surtout parce que son mode de calcul pose un problème. Vous êtes-vous déjà interrogé sur la signification de cette expression ? Pour quelles raisons est-il très important de comprendre le taux d’usure ? On vous dit tout sur le fonctionnement du seuil de l’usure et ses enjeux dans cet article.

Le taux d’usure, qu’est-ce que c’est ?

Encore connu sous l’appellation seuil de l’usure, le taux d’usure est un chiffre qui reflète le Taux Annuel Effectif Global à partir duquel il n’est plus possible à une banque d’octroyer un crédit. L’intégralité des frais relatifs à la souscription d’un crédit immobilier est prise en compte dans le TAEG qui est exprimé en pourcentage annuel de l’emprunt. C’est grâce à cette donnée que les particuliers peuvent faire la comparaison du coût global que les banques sollicitées leur proposent.

La fixation du seuil de l’usure pour un crédit se fait en fonction de trois principaux facteurs :

la catégorie de crédit (renouvelable, immobilier, à la consommation, etc.) ;
la durée du prêt ;
le montant du prêt.

Le taux d’usure s’applique en fait à tous les types de crédits auxquels les particuliers, les professionnels, les associations ou les entreprises souscrivent. Notez qu’il y a toute une diversité de seuils de l’usure.

Quel est le mode de calcul du taux d’usure pour un crédit immobilier ?

Pour le calcul du montant du seuil de l’usure, il y a une réglementation à respecter. Sur la base du taux moyen que pratiquent les banques sur le trimestre précédent, la Banque de France ajoute à leur pourcentage effectif un tiers. Plus clairement, la formule de calcul de ce pourcentage se calcule avec la formule suivante : Taux effectif moyen + (1/3*Taux effectif moyen).

Il est important de préciser que généralement, c’est chaque trimestre que la Banque de France calcul ce taux et le publie au Journal officiel.

Quels sont les seuils d’usure applicables à partir de février pour les crédits immobiliers ?

Dès le 1er février 2023, les seuils de l’usure de toutes les catégories de crédit seront mensuellement mis à jour. Pour les prêts immobiliers à taux fixe de 240 mois et plus, la Banque de France a fixé le taux à 3,79%. Celui d’un prêt immobilier à taux fixe de 120 à 240 mois est de 3,71% pendant que celui inférieur à 120 mois est de 3,53%. Le prêt relais et le crédit immobilier à taux variable a pour leur part respectivement 3,93% et 3,63% comme seuil de l’usure.

Quels sont les changements envisagés pour le mode de détermination du taux d’usure ?

Le niveau insuffisant du taux d’usure inquiète les courtiers et les établissements de crédit qui ne parviennent plus à faire des prêts immobiliers parce que ce taux est dépassé. En prévision de la hausse de l’inflation qui sera causée par cette situation, trois changements pourraient survenir dans le mode de détermination de ce pourcentage.

L’exclusion de l’assurance de prêt du calcul

En théorie, l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire. Son inclusion dans le TAEG nuit aux particuliers avec des risques spécifiques. Beaucoup de Français considèrent cela comme une rupture d’égalité.

L’application d’une majoration fixe sur les offres des 30 derniers jours

Cette modification permettra de rapprocher le moment où une offre de crédit est émise du calcul du taux d’usure. Actuellement, c’est un délai trop long de 6 à 9 mois qui s’observe.

La fixation d’un taux d’usure minimal

Il est envisageable de fixer un plancher correspondant au taux moyen d’inflation de l’année précédente. L’évolution des prix pourra ainsi être suivie en période de forte inflation.