Vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif ? Ou peut-être possédez-vous déjà un bien et souhaitez évaluer sa performance ? L’un des indicateurs fondamentaux que vous rencontrerez systématiquement est le rendement locatif. Il mesure la rentabilité de votre investissement, c’est-à-dire ce que le bien vous rapporte par rapport à ce qu’il vous a coûté. Mais derrière ce terme unique se cachent plusieurs réalités et plusieurs manières de calculer. Si votre objectif est de comparer des biens, fixer des objectifs ou piloter votre patrimoine, découvrez dans cet article les formules utilisées par les investisseurs pour connaître le rendement immobilier.
Sommaire
Déterminer le rendement brut de votre investissement
Commençons par le calcul le plus simple qui est celui du rendement brut. Son principal avantage est sa rapidité d’exécution. Pour l’obtenir, la formule est directe :
Rendement brut (%) = (Loyer annuel hors charges / Prix d’achat total) x 100
Dans cette formule basique du rendement immobilier, le loyer annuel hors charges représente le total des loyers perçus sur une année sans inclure les charges locatives que le locataire vous rembourse. Quant au prix d’achat total, il prend en compte non seulement le prix du bien, mais aussi les frais de notaire, d’agence et les éventuels travaux.
Ce rendement brut donne une première idée rapide du potentiel d’un bien immobilier. Un chiffre élevé peut sembler attractif. Cependant, il ne reflète pas la rentabilité réelle de votre opération, car il omet volontairement toutes les dépenses que vous devrez supporter en tant que propriétaire.
Obtenir le rendement net avant impôts
Pour évaluer plus précisément la rentabilité de votre investissement locatif, il est utile de calculer le rendement net de charges aussi appelé rendement net avant impôts. La formule est la suivante :
Rendement net avant impôts (%) = ((Loyer annuel hors charges – Charges annuelles non récupérables) / Prix d’achat total) x 100
Ici, le prix d’achat total reste identique au calcul brut, mais les charges annuelles non récupérables sont prises en compte. Ces charges comprennent :
- la taxe foncière (hors taxe d’enlèvements des ordures ménagères) ;
- les frais de gestion locative si vous passez par une agence ;
- les primes d’assurance (assurance Propriétaire Non Occupant et Garantie Loyers Impayés) ;
- les charges de copropriété non récupérables ;
- les frais d’entretien et de petites réparations ;
- une provision pour vacance locative.
En somme, ce rendement net vous donne une vision plus réaliste de ce qui reste réellement dans votre poche avant l’imposition.
Intégrer la fiscalité dans le calcul du rendement immobilier
L’étape suivante pour connaître le gain final de votre investissement immobilier consiste à prendre en compte l’impact fiscal. C’est souvent là que les choses se compliquent, car l’imposition dépend fortement de votre situation personnelle et du régime fiscal choisi (micro-foncier ou régime réel, location nue ou meublée LMNP/LMP…). Le rendement net d’impôts ou ‘’net-net’’ est le plus précis :
Rendement net d’impôts (%) = ((Loyer annuel HC – Charges annuelles – Impôts et prélèvements sociaux) / Prix d’achat total) x 100
Les Impôts et Prélèvements Sociaux comprennent l’impôt sur le revenu des revenus fonciers et les prélèvements sociaux (CSG, CRDS). Le choix du régime fiscal affecte les déductions possibles et peut considérablement influencer votre rentabilité nette.
Évaluer le rendement de votre investissement personnel
Enfin, si comme la majorité des investisseurs, vous financez votre acquisition à crédit, un dernier calcul peut s’avérer pertinent : le rendement des fonds propres, parfois appelé retour sur investissement (ROI) ou ‘’cash-flow’’. Il mesure la performance de l’argent que vous avez personnellement investi dans votre projet immobilier.
Rendement sur fonds propres (%) = (Flux de trésorerie annuel net / Apport personnel initial) x 100
Dans cette dernière formule, le flux de trésorerie annuel net correspond aux loyers hors charges réduits des charges, impôts et mensualités du crédit. En ce qui concerne l’apport personnel initial, il s’agit de ce que vous avez personnellement investi. Ce calcul vous permet de déterminer si votre investissement génère un excédent de trésoreries chaque année, révélant ainsi l’efficacité de l’effet de levier du crédit sur votre capital.
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Juliette est une spécialiste de l’emploi et de la formation, avec une longue carrière dans le domaine des ressources humaines et du développement professionnel.
