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SCI immobilier : C’est quoi, avantages et constitution

SCI immobilier : définition, points forts et processus de création
Lucas Paul
Written by Lucas Paul

Vous avez en projet de créer une SCI immobilier ? Il va falloir vous armer en conséquence, car sa mise en place peut être périlleuse. Il serait judicieux de vous renseigner davantage sur cette société avant même de penser à sa création. En procédant ainsi, vous aurez les informations nécessaires sur la procédure d’installation et les avantages de cette entreprise. Que faut-il donc savoir sur cette forme de société ?

Qu’est-ce qu’une SCI immobilier ?

Une SCI est une Société Civile Immobilière dont l’objet est l’immobilier. Elle s’occupe alors de toutes les questions qui ont rapport à la gestion des immeubles. En droit civil français, elle peut aussi prendre la désignation de société de gestion immobilière (SGI). Toutefois, il faut noter qu’elle n’est pas à confondre avec :

  • la société civile immobilière d’accession progressive à la propriété (SCIAPP) ;
  • la coopérative d’habitants ;
  • la société civile de placement immobilière (SCPI).

Avant de procéder à la constitution d’une SCI immobilier, il faut d’abord comprendre qu’elle nécessite la présence d’au moins deux associés. C’est l’une des conditions à respecter au moment de sa mise en place.

Cependant, il peut arriver que cette société soit constituée d’un seul associé. C’est bien là un cas exceptionnel qui, conformément à l’article 1844-5 du Code civil, ne saurait être que transitoire.

Par ailleurs, la SCI existe sous plusieurs formes. On note d’abord sa forme normale qui concerne les particuliers. Il y a également la SCI de construction vente (SCICV), qui se rapporte uniquement aux professionnels, c’est-à-dire, les promoteurs immobiliers.

Étapes à suivre pour créer une SCI

La création d’une société civile immobilière est une démarche administrative qui nécessite le respect de certaines étapes clés. Elles sont au nombre de 4 pour être plus précis.

Ses statuts

La première étape est l’élaboration des statuts de la société. En la matière, seuls un acte authentique ou  sous seing privé peut servir dans la rédaction de ces règles. D’ailleurs, il est possible de mentionner la durée de vie de la société dans ces statuts. Celle-ci est de 99 ans selon les dispositions du Code civil. Bien évidemment, les associés peuvent, de commun accord, décider d’une éventuelle prorogation.

Son enregistrement

Après la rédaction des statuts de la société, il faut maintenant enregistrer la SCI immobilier. Pour y arriver, il faut valider lesdits statuts auprès d’un centre des impôts. Le siège social l’entreprise doit également être connu de cet organe de l’État.

Toutefois, il faut préciser que cette étape n’est plus nécessaire depuis le 20 décembre 2014. En effet, c’est le greffe du tribunal de commerce qui se charge désormais d’envoyer les documents au centre des impôts dont dépend le siège social de la SCI.

Publication au journal d’annonce légale

Comme l’étape d’enregistrement n’est plus nécessaire, il faut alors procéder à la publication. Dans un journal d’annonce légale, il faut donc faire connaître du public certaines informations importantes sur la SCI immobilier qui vient d’être créée. Il s’agit, entre autres, de son capital social, de l’identité de son gérant et de sa dénomination sociale.

Son inscription au Tribunal de Commerce

Pour finir le processus de création de la société civile immobilière, on procède à l’inscription  au Tribunal de Commerce. Sur ce, le demandeur doit fournir les pièces justificatives exigées. C’est à cette étape que le greffier envoie les documents au centre des finances publiques pour le compte de l’enregistrement. Une fois que ces pièces sont fournies, le Tribunal remet un extrait Kbis de la SCI immobilier pour lui servir de preuve de son existence légale.

Quels sont les avantages de cette société ?

La constitution d’une SCI immobilier présente plusieurs avantages pour le gérant de la société, ainsi que pour ses associés. En effet, il n’est pas rare de constater dans un groupe un certain désaccord entre les membres. Si de telles situations adviennent, les mécanismes de cette société permettent d’éviter le blocage des activités. Cela s’explique par le fait que la décision finale revient au gérant. Ainsi, en cas de désaccord, c’est donc lui qui a le dernier mot.

La SCI offre également un avantage fiscal. Le privilège se trouve surtout au niveau de l’assiette d’imposition. En effet, quand on se retrouve dans le cas d’un bien immobilier détenu en direct, l’impôt est déterminé compte tenu de sa valeur brute.

En ce qui concerne la SCI immobilier, une petite nuance s’impose. Au lieu de considérer la valeur brute comme assiette, il est admis qu’on y déduise les éventuels endettements, afin de déterminer la valeur nette. Ce sera alors celle-ci qui servira dans le calcul des droits de mutation.

Par ailleurs, cette société offre une certaine marge de manœuvre dans son fonctionnement, surtout lorsque son capital est variable. Dans ce cas précis, elle permet, en effet, l’adhésion de nouveaux associés au sein de l’entreprise, sans la mentionner au préalable dans les statuts. Quand on parle d’associés, il peut s’agir, en réalité, de personnes physiques ou de personnes morales.

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